TOKİ, belediyelerle birlikte gecekondu dönüşümüne ağırlık verecek
Mevcut gecekondu alanlarının rehabilitasyonu konusunda 2004 yılından bu yana "Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Eylem" çalışmaları yapıldığını kaydeden Kahraman, ülke genelinde 250'ye yakın yerleşim biriminde belediyelerle birlikte hayata geçirilen bu çalışmaların önümüzdeki dönem TOKİ faaliyetlerinde büyük ağırlık kazanacağını, böylece gecekondu alanlarında büyük ölçekli bir dönüşüm yaşanacağını ifade etti.
ODTÜ Mezunları Derneği'nce düzenlenen "TOKİ Gerçeği" paneline katılan TOKİ Strateji Geliştirme Dairesi Başkanı Mehmet Ali Kahraman, kurumun yıllar içinde gerçekleştirdiği projelerden ve gelecek hedeflerinden söz etti. Konutun en temel insan ihtiyaçlarından biri ve bir insan hakkı olduğunun altını çizen Kahraman, konut sorununun da siyasetin, ekonominin ve sosyal hayatın en önemli meselelerinden biri olarak geçmişten bu yana süregeldiğini söyledi.
1984 yılında kurulan TOKİ'nin o günden bu yana kooperatif kredileri kapsamında 1 milyon konuta kredi verdiğini, bunun yanında 1984-2003 döneminde 43 bin, 2003-2011 döneminde ise 477 bin konutu bizzat ürettiğini kaydeden Kahraman, son sekiz yıllık dönemde üretilen konutların dökümünü de şu şekilde verdi: "2003-2001 yılları arasında üretilen 477 bin konutun 395 bini sosyal konut niteliğindedir. Sosyal konutların kendi içindeki dağılımına baktığımızda ise en alt gelir grubu ve yoksul grubuna yönelik 130 bin konut, gecekondu dönüşüm projeleri kapsamında 53 bin konut, afet konutları kapsamında 13 bin konut, Tarım Köy projesi kapsamında 4 bin konut, dar ve orta gelir grubu konutları kapsamında da 193 bin konut üretilmiş olduğunu görüyoruz."
TOKİ 1984 yılında Başbakanlığa bağlı olarak kurulurken, kuruluşunu gerçekleştiren 2985 sayılı kanunla aynı zamanda "TOKİ tarafından yapılacak konut üretim faaliyetlerinin desteklenmesi ve finansmanı amacıyla" Toplu Konut Fonu'nun oluşturulduğunu anımsatan Kahraman, belli başlı tüketim maddelerinden kesilen vergilerle oluşan ve zamanla ciddi bir büyüklüğe ulaşan bu fon kaynaklarıyla TOKİ'nin ilk döneminde (1989'a dek) 550 bin konuta "kooperatif kredisi" desteği sağladığını, kurumun kendi yaptığı ilk modern toplu konut alanlarının da Ankara-Eryaman ve İstanbul-Halkalı'da o tarihlerde ortaya çıktığını belirtti.
"Zengin konutları, yoksul konutu projelerine kaynak yaratmak için..."
Doğrudan kendisine aktarılan Toplu Konut Fonu kaynaklarının 1993 yılında merkezi bütçeye devrinden sonra TOKİ'nin verdiği kooperatif kredilerinin giderek azaldığını vurgulayan Kahraman, Toplu Konut Fonu'nun 2001 yılında tamamen kaldırılmasıyla kurumun merkezi bütçe paylarından da mahrum hale geldiğini, bu durumda hedeflenen diğer projeleri gerçekleştirebilmek için "kaynak geliştirme projelerine" yöneldiklerini söyledi... Son yıllarda "TOKİ zenginler için konut yapıyor!" eleştirilerinin sıkça dile getirilmesine neden olan "kaynak geliştirme projeleri" konusunda Mehmet Ali Kahraman şu bilgileri verdi: "2001 yılında bütçeden aktarılan paylardan mahrum hale gelen TOKİ, elindeki birtakım değerli arsaları değerlendirerek, kendi kendine bir kaynak geliştirme faaliyeti içerisine girdi. Dolayısıyla kısmen kendi kaynaklarıyla, kısmen bu arsalar üzerinde geliştirdiği 'kaynak geliştirme projeleriyle', kısmen de kendi iştiraki olan Emlak Konut Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı projeleriyle yaklaşık 80 bin konutu da 'kaynak geliştirme' kapsamında üreterek, yapacağı yoksul konutu faaliyetlerini finanse etme yolunu seçmiştir."
"TOKİ devasa bir inşaat kapasitesine ulaştı da, kiracılar ev sahibi olabildi mi?"
TMMOB Şehir Plancıları Odası adına panele katılan Ahmet Müfit Bayram ise, TOKİ'nin son yıllarda birçok kamu kurumunun görevini aynı anda üstlenen, olağanüstü yetkilerle donatılmış, devasa bir yapı haline geldiğini anımsatarak, "Bu kurumumuz ihalelerinde 35 milyar TL'yi bulan bir inşaat kapasitesine ulaşırken, Türkiye'de kiracıların konut sahibi olması konusunda iyileşme sağlanıp sağlanamadığı üzerinde durmaya değer bir soru işaretidir" dedi. "Türkiye'de bu gibi konularda doğru dürüst istatistik olmasa da eldeki veriler ve görünen manzara, son dönemde yapılan konutların bir çoğunun 'yatırım' amacıyla satın alındığını, gerçek ihtiyaç sahiplerinin konuta ulaşamadığını gösteriyor" diyen Şehir Plancıları Odası temsilcisi Bayram sözlerini şöyle sürdürdü: "TOKİ kimin için konut yapıyor? "TOKİ eskiden dar gelirliler için konut yapardı, şimdi zenginler için konut yapıyor" tartışması toplumda yaygın şekilde konuşulur hale gelmiştir. Az önce Sn. Mehmet Ali Kahraman, "Dar gelirlilere de yapıyoruz!" dedi ama genelde rakamlara baktığımızda, o 'dar gelirli'lere, yani piyasa koşullarında kendi pazarlıklarıyla konut alamayacak kişilere yönelik çok fazla konut yapılmadığını görüyoruz. Diğer taraftan TOKİ'nin yaptığı inşaatların kalitesi de tartışılıyor. Basında da çok yoğun şekilde yer aldı; bu konuda çok büyük şikayetler olduğu, ayrıca teslimattaki gecikmelerin de bir diğer yakınma konusu olduğu biliniyor. TOKİ o kadar büyük bir kuruluş oldu ki, bu çapta bir konut üretiminde kalite ve gecikmelerle ilgili şikayetler olması pek şaşılacak bir durum olmasa gerek. Biliyorsunuz, kamunun konutla ilgili esas görevi, dar gelirlilerin -yani piyasa şartlarında kendi imkanlarıyla konut sahibi olamayanların- konut sahibi yapılmasıdır. Oysa son yıllarda inşa edilen konutların çoğunun 'yatırım' amacıyla satın alındığını görüyoruz. TOKİ Strateji Geliştirme Dairesi Başkanı Sn. Kahraman az önce çok doğal bir şekilde, 'Artık bize bütçeden pay verilmiyor; dolayısıyla TOKİ artık kendi işini kendi görüyor, derenin taşıyla devenin kuşunu vuruyor!' mealinde bir açıklama yaptı. Bunu söylediğinizde, TOKİ'ye devredilen Hazine arsalarını ve üzerlerinde yapılan plan değişiklikleriyle bu arsaların rantlarının artırılarak satılmaları konusunu da değerlendirmemiz gerekir. O zaman, kamu kaynağının hangi toplumsal kesim yararına sübvanse edildiği sorusu da önemli bir tartışma konusu olarak kendini gösterecektir".
Kamunun piyasa koşullarında kendi olanaklarıyla konut sahibi olabilecek kişileri konut sahibi yapmak gibi bir görevi olmadığını söyleyen Ahmet Müfit Bayram, tüm Cumhuriyet tarihi boyunca bir 'barınma' sorunu olarak ele alınan ve sosyal boyutuyla değerlendirilen 'konut' meselesinin, 2000'li yıllar Türkiye'sinde (ABD ve Avrupa'da yaygınlaşan anlayışlara paralel olarak) 'yatırım amaçlı konut' şeklinde algılanır hale geldiğini belirtti. "Bu bir tercihtir, söylenecek çok fazla bir söz yoktur. Ama bu konuda kamu kaynakları kullanılıyorsa, bu önemli ve denetime açık da bir konu haline gelir!" diyen Bayram, Türkiye'de konut ihtiyacına ilişkin söylenen tüm rakamların spekülatif olduğunu, bu rakamlara dayalı olarak konut fiyatlarının da spekülatif olarak tırmandırıldığını söyledi. Ahmet Müfit Bayram şöyle sürdürdü: "Konut Müşteşarlığı Türkiye'de konut ihtiyacı araştırması yapan tek kuruluştu, o da 2004'te kapatıldı. Dolayısıyla biz şu anda Türkiye'de konut ihtiyacının ne boyutta olduğunu bilmiyoruz. Ve bu konuda hep spekülatif söylemler işitiyoruz. Deniyor ki: 'Sadece İstanbul'da 1.5 milyon konuta ihtiyaç var...' Yine deniyor ki, 'Deprem riski nedeniyle konutların % 80'i yıkılıp yeniden yapılmalı!..', 'Her sene şu kadar konut yapmak lazım!' vs... Senelerdir konut ile ilgilenen biri olarak şunu rahatlıkla söyleyebilirim: Konut ihtiyacı ile ilgili söylenen rakamların tamamı spekülatiftir. Amerika'daki mortgage krizine bağlı olarak kriz çıkınca emlakçılar ve sektör bu defa, 'Konut fazlası var. Özellikle orta-üst gelir grubunda sadece İstanbul'da 300 bin konut fazlası var!' demeye başladılar. Bakın, konuta sadece kamu kurumu TOKİ kanalıyla yaklaşık 35-40 milyar TL'ye yakın bir kaynak aktarıyorsunuz, ama Türkiye'deki konut ihtiyacını niteliğini, niceliğini, bunun nerede ve kimin ihtiyacı olduğunu ortaya koyacak somut ve güncel bir araştırma sonucu elinizde yok! Tamamen spekülatif rakamlar üzerinden gidiyorsunuz. İhtiyaç boyutu spekülatif rakamlara dayanınca ve de konut konusu bir barınma meselesi olmaktan çıkıp, bir 'yatırım' konusuna dönüşünce, Türkiye'de 2002'lerden itibaren konut fiyatları spekülatif olarak hızla arttı. Konutun bir sosyal sorumluluk olarak görülmeyip, piyasa malı bir yatırım aracı olarak görülmesi yanında beraber bazı mekanizmaları da gerektiriyor. Bu mekanizmalardan en önemlisi 'kentsel dönüşüm'dür. Sizin bir ihtiyaç yaratmanız, bir konut piyasası yaratmanız gerekir. Bu gerçekliği anlayabilmek için söyleme bakmak bile yeterlidir: Eskiden 'konut ihtiyacı' lafını duyarken şimdi artık 'konut piyasası' diyoruz. Konut piyasası dediğiniz anda, bunun temel aracı kentsel dönüşümdür. Bu sayede insanları önce mülksüzleştirirsiniz, sonra da kendi malını yeniden satarsınız. Kentsel dönüşüm budur. Mülksüzleştirerek yeniden mülk sahibi yapma yöntemidir, bunun finansal enstrümanı da bankacılık sistemi, yani mortgage'dır".
"Her türlü denetimden muaf tutulan TOKİ, sektörü kilitledi..."
TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası adına katılan panelist Bahattin Sarı ise kamunun her türlü ekonomik faaliyetten uzaklaştırıldığı bir dönemde TOKİ'nin girişimci kamu kurumu ayrıcalığıyla tüccar-devlet ilişkisinde kendisine özel bir yer açtığını ve kamu kaynaklarını kullanarak hemen her alanda yatırımlar yapan dev bir şirket haline geldiğini söyledi.
TOKİ'ye yıllar içinde peşpeşe verilen yetkileri de özetleyen Sarı, "Eğer siz 'toplu konut' alanı ilan edilen bir yerde veya Hazine arazisinin bulunduğu / yapılaşmaya açılmış bir yerde yaşıyorsanız, mülkiyetinizdeki yapıyı kamulaştırıyor; sizin hiçbir hakkınız yok. Buranın kamulaştırma kararını kendisi veriyor, kamulaştırma bedelini kendisi tayin ediyor, bölgenin imar planını dilediği şekilde belirliyor, ondan sonra isterse bir başka şirkete 'rantını artırmış bir şekilde' satıyor, isterse de üzerine konut projeleri geliştirebiliyor" dedi. TOKİ büyüyüp geliştikçe inşaat sektörünün durağanlaştığını, TOKİ'den iş alamayan irili-ufaklı çok sayıda inşaat firmasının ekonomik açıdan büyük güçlüklerle yüzyüze kaldığını kaydeden Bahattin Sarı şöyle sürdürdü: "Sistemi kilitleyen, sektör bileşenlerini mağdur eden TOKİ, her türlü denetimin de dışına taşınmıştır. Bu süreç Toplu Konut Müsteşarlığı'nın ve Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün kapatılması ile başlamış, TOKİ'nin Kamu İhale Kanunu kapsamı dışına çıkartılması ile devam etmiş, mali açıdan denetleyecek olan Sayıştay'ın yetki alanından çıkartılmasından sonra ise geriye sadece Yüksek Denetleme Kurulu bırakılmıştır. Ayrıca TOKİ, herşeyden muaf olduğu gibi, 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu'nun da kapsamı dışında bırakılmıştır. 1999 depreminden sonra Türkiye'nin gündemine gelen, 2011 başından itibaren de tüm Türkiye'de uygulanmaya başlayan (yapı stokunun kalitesini iyileştirmeye yönelik) Yapı Denetim Kuruluşları sisteminin de dışında tutuldu. O zaman (müteahhit şirketlere ihale ettiği) inşaatları nasıl denetliyor? Kendi personeli ile ya da danışman müşavir firmalara ihale etmek suretiyle bunu denetlediği bir süreç geliştirdi. Ancak bir danışman firmaya 15'i aşan ili ve buralarda dağınık durumda bulunan çok sayıda şantiyeyi tek sözleşme ile verebiliyor. Bazı inşaatların % 70'i (kaba inşaatı ve taşıyıcı sistemi) bittikten sonra denetim sistemine dahil olduğu söyleniyor. TOKİ teknik kadrosuna baktığınızda da zaten çok az sayıda (125 tane) mühendis bulunduğu, bununla zaten bırakın merkezdeki idari işleri, Türkiye'deki üç bin şantiyeyi eş zamanlı olarak denetlemenin, hatta danışman firmaları denetlemenin bile mümkün olmadığını belirtmek isterim".
Türkiye'nin 15 milyonluk konut stokunun yaklaşık 4.5 milyonunun onarım veya tadilat gerektirdiğini, 1.6 milyon konutun ise yıkılarak yeniden yapılması, nüfus artışı dolayısıyla da her yıl 350 bin ek yeni konut üretilmesi gerektiğini belirten Bahattin Sarı, bu çapta bir ihtiyaca karşılık tüm Türkiye'de 2001-2002 döneminde 441 bin 536 ve 2003-2008 döneminde de 2 milyon 504 bin 520 olmak üzere toplam 2 milyon 946 bin 056 konut üretildiğini anımsatarak, "Türkiye'de üretilen konutların % 10-15 arasındaki bir kısmını TOKİ üretmiş durumdadır. TOKİ tarafından projelendirilen ve çok azı alt gelir grubuna yönelik 392 bin 291 sosyal konut ile nitelikli ve güvenli barınma gereksiniminin çözülemeyeceği açıktır" dedi.
Mimarlar Odası adına panele katılan Yrd. Doç. Dr. Emel Akın ise başlangıçta "konut sorununu çözme" amacıyla yola çıkmış bir kurum olan TOKİ'nin bu amaçtan iyice uzaklaşarak bir finans ajansı haline dönüştüğünü belirtti. Müteahhit şirketlere iş yaptıran TOKİ'nin, işlerini 30 dolayında şirket etrafında döndürerek gerçekleştirdiğini savunan Akın, Müteahhitler Birliği'nin bile "haksız rekabet yarattığı için" TOKİ'den şikayetçi olduğunu söyledi. TOKİ'nin aynı zamanda kentleri devlet müdahalesiyle biçimlendiren bir işleve de sahip olduğunu vurgulayan Akın, kentsel dönüşüm projelerini de eleştirerek, "Gecekondu alanlarındaki konutların yerlerine pahalı konutlar yapılarak zengin insanlara pazarlanıyor. Eskiden o bölgelerde yaşayan insanlar ise yüksek rakamlarla borçlandırılarak başka alanlara taşındırılıyor" diye konuştu.